Contabilidad de la dación en pago de un inmueble

La dación en pago de una vivienda como forma de cancelar la deuda con el banco es un tema que ha abierto multitud de opiniones en los últimos años y que afecta a muchas personas físicas en relación a su vivienda habitual.

Ocurre lo mismo en el caso de sociedades que en un momento determinado llegan a un acuerdo con su entidad financiera para cancelar una hipoteca entregando el inmueble objeto de dicha deuda.

El tratamiento contable ha sido objeto de una consulta al ICAC, recogida en el BOICAC nº 94/2013 consulta 2 en la que se reduce a remitirnos a la Resolución del ICAC de marzo sobre el inmovilizado material y que es la que, por tanto, vamos a comentar.

En ella se establece que los bienes del inmovilizado cedidos en ejecución de una garantía o la dación en pago o para pago de una deuda se darán de baja por su valor en libros, circunstancia que originará la cancelación total o parcial, según proceda, del correspondiente pasivo financiero y, en su caso, el reconocimiento de un resultado.

Pues bien, ese resultado se determinará de la siguiente forma:

• La diferencia entre el valor razonable del inmovilizado y su valor en libros se calificará como un resultado de la explotación.
• La diferencia entre el valor del pasivo que se cancela y el valor razonable del bien como un resultado financiero.

Suponiendo, en nuestro caso, que el inmueble en cuestión forma parte del inmovilizado material o de las inversiones inmobiliarias y por tanto no se trata de existencias, los ingresos obtenidos no se mostraran en la cifra de negocios, si no como un resultado procedente de la baja de inmovilizado.

Ejemplo:

Supongamos que hace cuatro años adquirimos un inmueble por 100.000 euros, con una vida útil de 10 años, para el que nos conceden una hipoteca de 120.000 euros (algo mas habitual de lo debido hace unos años).

Según nuestros cálculos podemos entender que si entregamos un bien cuyo valor contable es 60.000 (100.000 coste - 40.000 amortización) tendría una pérdida de 60.000 euros. Como al mismo tiempo cancelo la hipoteca de 80.000, lo que realmente tenemos es un beneficio de 20.000.

Pues bien, la norma dice que ese resultado se divide en:

• La diferencia entre el valor razonable del inmovilizado y su valor en libros se calificará como un resultado de la explotación.
  Valor razonable: 50.000
  Valor en libros: 60.000
  Diferencia: 10.000..................(671) Pérdidas procedentes del inmovilizado

• La diferencia entre el valor del pasivo que se cancela y el valor razonable del bien como un resultado financiero.
  Valor del pasivo que se cancela: 80.000
  Valor razonable: 50.000
  Diferencia: 30.000 (769) Otros ingresos financieros

El asiento quedaría de la siguiente manera:

     40.000  (281) A. Acumulada inmov. Material 

     80.000  (170) Deudas l/p con entidades de crédito

     10.000  (671) Perdidas procedentes inmov

                                                a.-  (211) Construcciones                    100.000

                                                a.-  (769) Otros ingresos financieros     30.000

Contabilización de impuestos

Dentro de las numerosas operaciones contables que se realizan a lo largo del ejercicio económico de una sociedad, encontramos la contabilización de los distintos impuestos devengados.

Normalmente las cuatro grandes obligaciones fiscales a las que se enfrenta una sociedad  en el ejercicio de su actividad son:

• Retenciones e ingresos a cuenta: Modelo 111 (trimestral).

• Liquidación trimestral del IVA: Modelo 303 (trimestral).

• Pagos Fraccionados: Modelo 202 (abril, octubre y diciembre).

• Impuesto sobre Sociedades: Modelo 200 (anual).

Retenciones e ingresos a cuenta:

Este concepto impositivo hace referencia a los sueldos y salarios que una sociedad paga a sus empleados. En realidad no es un impuesto directo que la empresa pague si no que es un ingreso a cuenta del trabajador que la empresa está obligada a realizar, reteniéndole de su salario el importe mensual exigido por Hacienda, en función de sus ingresos, en concepto de IRPF.  En primer lugar, daremos de alta la retención cuando se devengue la nómina, y en el momento del pago de dicha retención la daremos de baja. Dichos movimientos se realizarán en torno a la cuenta (4751) Hacienda Pública, acreedora por retenciones practicadas.

Devengo y Pago de la Nómina:

10.000     (640) Sueldo y Salarios

     500     (642) S. Social a cargo de Empresa

                                           a.- (4751) H.P. Retenciones Practic.   2.500

                                           a.- (572) Bancos                                7.000

                                           a.- (476) O. Seguridad Social Acre.     1.000 

Pago de las Retenciones:

2.500      (4751) H.P. Retenciones Practic.

                                           a.- (572) Bancos                                2.500

 

Liquidación trimestral del IVA:

El IVA es un impuesto que grava el consumo. Todas aquellas empresas que realicen operaciones sujetas a IVA lo repercutirán y, por norma general, lo soportarán en sus compras. Trimestralmente las empresas deberán comprobar cuanto IVA han repercutido y cuanto IVA han soportado. Si soportan más IVA de lo que repercuten, tendremos un crédito contra Hacienda. Si, de lo contrario, repercutimos más IVA del que soportamos, tendremos una deuda a favor de Hacienda.

Las empresas actuarían como “recaudadores” del IVA. No son el contribuyente final. Una sociedad podrá deducirse el IVA que soporta, pero debe ingresar a Hacienda el IVA que repercute, y este “ajuste de cuentas” se realizará cada trimestre. (Salvo aquellas empresas que cumplan con los requisitos para presentar declaraciones mensuales, suelen ser empresas de gran volumen).

IVA soportado por las compras naturales del ejercicio:

10.000     (600) Compra de Mercaderías

  2.100     (472) H.P. IVA Soportado

                                           a.- (400) Proveedores                      12.100

                  

IVA repercutido por las ventas naturales del ejercicio:

24.200     (430) Clientes

                                          a.- (700) Ventas de Mercaderías        20.000

                                          a.- (477) H.P. IVA Repercutido             4.200

Regularización del IVA soportado y repercutido:

Al final de cada trimestre regularizamos las cuentas de IVA soportado e IVA Repercutido para averiguar el saldo que queda pendiente a favor o en contra:

 4.200     (477) H.P. IVA Repercutido

                                          a.- (472) H.P. IVA Soportado                2.100

                                          a.- (475) H.P. Acreedora por IVA          2.100

Debido a que el saldo repercutido de IVA es mayor que el saldo soportado de IVA se crea una deuda con Hacienda, convirtiéndose en acreedor nuestro.

Pago del Impuesto:

2.100      (475) H.P. Acreedora por IVA

                                           a.- (572) Bancos                      2.100

 

Llegado el vencimiento de la deuda, pagamos desde el banco, saldando la cuenta acreedora con Hacienda.

 

Pagos Fraccionados:

Los 20 primeros días naturales de abril, octubre y diciembre, tenemos que ingresar en la Hacienda Pública tres pagos a cuenta del Impuesto sobre Sociedades. Dichos pagos generarán un crédito contra Hacienda que compensaremos con el pago final del Impuesto sobre Sociedades. El asiento contable de dichos pagos será el siguiente:

                (473) H.P. Retenciones y Pagos a Cuenta 
                                                        a.- (572) Bancos                     
 

Impuesto Sobre Sociedades:

Cuando al cierre del ejercicio en nuestro esquema de liquidación del Impuesto sobre Sociedades hallamos la cuota líquida a pagar (o cero), debemos compensar dicho importe con los pagos fraccionados ya efectuados en el apartado anterior.

Supongamos un impuesto sobre beneficios de 10.000 euros, y unos pagos a cuenta realizados de 3.000 euros (1.000 cada pago).

Devengo del Impuesto:

10.000     (630) Impuesto sobre Beneficios
                            a.- (4752) H.P. Acreedora por IS                      7.000
                            a.- (473) H.P. Retenciones y Pagos a Cuenta    3.000

Una vez compensados los pagos fraccionados con el impuesto sobre beneficios, se nos genera una deuda con hacienda de 7.000 euros por la diferencia compensada (pudiera ser que se generará un crédito contra Hacienda en caso de que el importe de los pagos fuera mayor al del impuesto sobre beneficios).

 

Pago del Impuesto:

7.000      (4752) H.P. Acreedora por IS

                                           a.- (572) Bancos                    7.000

Las nuevas obligaciones contables de las empresas más pequeñas

El Diario Oficial de la Unión Europea publicó el pasado 29 de junio la Directiva 2013/34/UE , que entró en vigor pasados veinte días desde esta fecha y que los Estados Miembros tendrán que trasponer antes del 20 de julio de 2015. La nueva Directiva que es una evolución de directivas derogadas, tiene como principal objetivo reducir las cargas administrativas y mejorar el entorno empresarial, particularmente en el caso de las empresas más pequeñas, buscando lograr un equilibrio adecuado entre los intereses de los destinatarios de los estados financieros y el interés de las empresas en no soportar una carga indebida por cumplir los requisitos de información.

Las correcciones que se han realizado en las Directivas Contables en los últimos años han añadido numerosos requerimientos de información a las empresas. Estos requerimientos ni eran proporcionados para las pequeñas empresas, ni resultaban siempre útiles a las necesidades de los usuarios de sus estados financieros. Al no captar financiación directamente en los mercados, no tienen las mismas necesidades de transparencia de su actividad y posición financiera, que las empresas que captan recursos directamente en los mercados.
En este sentido, el Parlamento Europeo había manifestado en diversas ocasiones, que las obligaciones derivan de las directivas contables son a menudo muy gravosas para este tipo de empresas. Por lo que instó a la Comisión a que las revisase.
Con estos antecedentes, el Parlamento y Consejo Europeo aprobó, el 26 de junio, una nueva Directiva Contable, la Directiva 2013/34/UE , que sustituirá a las actuales IV Directiva (78/660/EEC) y VII Directiva (83/649/EEC).
Su ámbito de aplicación son las sociedades anónimas, sociedades comanditarias por acciones y sociedades de responsabilidad limitada. También será aplicable, en ocasiones, a las sociedades colectivas y a las sociedades en comandita.
La clasificación de empresas establecida en la Directiva es la siguiente:
Límites numéricos
a) Microempresa: Si no rebasa por lo menos dos de los tres criterios siguientes:
- Total balance: 350.000 €
- Volumen de negocio neto: 700.000 €.
- Número medio de empleados durante el ejercicio: 10

El Diario Oficial de la Unión Europea publicó el pasado 29 de junio la Directiva 2013/34/UE , que entró en vigor pasados veinte días desde esta fecha y que los Estados Miembros tendrán que trasponer antes del 20 de julio de 2015. La nueva Directiva que es una evolución de directivas derogadas, tiene como principal objetivo reducir las cargas administrativas y mejorar el entorno empresarial, particularmente en el caso de las empresas más pequeñas, buscando lograr un equilibrio adecuado entre los intereses de los destinatarios de los estados financieros y el interés de las empresas en no soportar una carga indebida por cumplir los requisitos de información.
Las correcciones que se han realizado en las Directivas Contables en los últimos años han añadido numerosos requerimientos de información a las empresas. Estos requerimientos ni eran proporcionados para las pequeñas empresas, ni resultaban siempre útiles a las necesidades de los usuarios de sus estados financieros. Al no captar financiación directamente en los mercados, no tienen las mismas necesidades de transparencia de su actividad y posición financiera, que las empresas que captan recursos directamente en los mercados.
En este sentido, el Parlamento Europeo había manifestado en diversas ocasiones, que las obligaciones derivan de las directivas contables son a menudo muy gravosas para este tipo de empresas. Por lo que instó a la Comisión a que las revisase.
Con estos antecedentes, el Parlamento y Consejo Europeo aprobó, el 26 de junio, una nueva Directiva Contable, la Directiva 2013/34/UE , que sustituirá a las actuales IV Directiva (78/660/EEC) y VII Directiva (83/649/EEC).
Su ámbito de aplicación son las sociedades anónimas, sociedades comanditarias por acciones y sociedades de responsabilidad limitada. También será aplicable, en ocasiones, a las sociedades colectivas y a las sociedades en comandita.
La clasificación de empresas establecida en la Directiva es la siguiente:
Límites numéricos
a) Microempresa: Si no rebasa por lo menos dos de los tres criterios siguientes:
- Total balance: 350.000 €
- Volumen de negocio neto: 700.000 €.
- Número medio de empleados durante el ejercicio: 10
b) Pequeña empresa: Si no rebasa por lo menos dos de los tres criterios siguientes:
- Total del balance: 4.000.000 €
- Volumen de negocio neto: 8.000.000 €.
- Número medio de empleados durante el ejercicio: 50.
c) Mediana empresa: Si no rebasa por lo menos dos de los tres criterios siguientes:
- Total balance: 20.000.000 €.
- Volumen de negocio neto: 40.000.000 €
- Número medio de empleados durante el ejercicio: 250.
d) Grupos pequeños: Si no rebasa de manera consolidada por lo menos dos de los tres criterios siguientes: Directiva 2013/34/UE
- Total balance: 4.000.000 €
- Volumen de negocio neto: 8.000.000 €.
- Número medio de empleados durante el ejercicio: 50.
e) Grupos medianos: Si no se rebasa de manera consolidada por lo menos dos de los tres criterios siguientes:
- Total balance: 20.000.000 €
- Volumen de negocio neto: 40.000.000 €.
- Número medio de empleados durante el ejercicio: 250.
Principales reducciones de obligaciones
a) Simplificación de los estados financieros
La nueva directiva simplifica la elaboración de los estados financieros de las empresas más pequeñas, pretendiendo así reducir sus cargas administrativas, por considerar que actualmente tienen unos costes administrativos desproporcionados e innecesarios, que dificultan su actividad económica.
Las empresas que sean calificadas como pequeñas empresas:
- Sólo estarán obligadas a presentar un balance, una cuenta de resultados y unas notas explicativas de los estados financieros. Sólo se podrá exigir más información si la exigencia de publicación está prevista en la legislación tributaria nacional estrictamente a efectos de recaudación de impuestos. Los Estados Miembros podrán decidir que los modelos de balance a presentar sean abreviados.
- Presentarán una cantidad de información muy limitada en sus notas o memoria.
Los Estados miembros podrán eximir a las pequeñas empresas de la obligación de elaborar informes de gestión.
Los Estados miembros podrán eximir a las pequeñas empresas de la obligación de publicar sus cuentas de pérdidas y ganancias y sus informes de gestión.
Además de lo anterior, si la empresa se califica como microempresa, los Estados miembros podrán eximirlas total o parcialmente de las obligaciones siguientes:
- Obligación de elaborar notas explicativas a los estados financieros.
- Obligación de publicar estados financieros anuales.
b) Exención de consolidación
Los grupos pequeños estarán exentos de la obligación de elaborar estados financieros consolidados y un informe de gestión consolidado, salvo en los casos en que una empresa filial sea una entidad de interés público.
Los Estados miembros podrán eximir a los grupos medianos de la obligación de elaborar estados financieros consolidados y un informe de gestión consolidado, salvo en los casos en que las empresas filiales sean entidades de interés público.
c) Exención de auditoría
Los Estados miembros sólo tienen obligación de exigir la auditoría de cuentas a las entidades de interés público, y a las empresas medianas y grandes.

b) Pequeña empresa: Si no rebasa por lo menos dos de los tres criterios siguientes:
- Total del balance: 4.000.000 €
- Volumen de negocio neto: 8.000.000 €.
- Número medio de empleados durante el ejercicio: 50.
c) Mediana empresa: Si no rebasa por lo menos dos de los tres criterios siguientes:
- Total balance: 20.000.000 €.
- Volumen de negocio neto: 40.000.000 €
- Número medio de empleados durante el ejercicio: 250.
d) Grupos pequeños: Si no rebasa de manera consolidada por lo menos dos de los tres criterios siguientes:
- Total balance: 4.000.000 €
- Volumen de negocio neto: 8.000.000 €.
- Número medio de empleados durante el ejercicio: 50.
e) Grupos medianos: Si no se rebasa de manera consolidada por lo menos dos de los tres criterios siguientes:
- Total balance: 20.000.000 €
- Volumen de negocio neto: 40.000.000 €.
- Número medio de empleados durante el ejercicio: 250.
Principales reducciones de obligaciones
a) Simplificación de los estados financieros
La nueva directiva simplifica la elaboración de los estados financieros de las empresas más pequeñas, pretendiendo así reducir sus cargas administrativas, por considerar que actualmente tienen unos costes administrativos desproporcionados e innecesarios, que dificultan su actividad económica.
Las empresas que sean calificadas como pequeñas empresas:
- Sólo estarán obligadas a presentar un balance, una cuenta de resultados y unas notas explicativas de los estados financieros. Sólo se podrá exigir más información si la exigencia de publicación está prevista en la legislación tributaria nacional estrictamente a efectos de recaudación de impuestos. Los Estados Miembros podrán decidir que los modelos de balance a presentar sean abreviados.
- Presentarán una cantidad de información muy limitada en sus notas o memoria.
Los Estados miembros podrán eximir a las pequeñas empresas de la obligación de elaborar informes de gestión.
Los Estados miembros podrán eximir a las pequeñas empresas de la obligación de publicar sus cuentas de pérdidas y ganancias y sus informes de gestión.
Además de lo anterior, si la empresa se califica como microempresa, los Estados miembros podrán eximirlas total o parcialmente de las obligaciones siguientes:
- Obligación de elaborar notas explicativas a los estados financieros.
- Obligación de publicar estados financieros anuales.
b) Exención de consolidación
Los grupos pequeños estarán exentos de la obligación de elaborar estados financieros consolidados y un informe de gestión consolidado, salvo en los casos en que una empresa filial sea una entidad de interés público.
Los Estados miembros podrán eximir a los grupos medianos de la obligación de elaborar estados financieros consolidados y un informe de gestión consolidado, salvo en los casos en que las empresas filiales sean entidades de interés público.
c) Exención de auditoría
Los Estados miembros sólo tienen obligación de exigir la auditoría de cuentas a las entidades de interés público, y a las empresas medianas y grandes.